Как правильно выбрать и купить земельный участок?

Выбор земельного участка — сложная задача, требующая внимательного и всестороннего подхода. При принятии решения нужно учитывать множество факторов, таких как месторасположение, инфраструктура, экология, юридическая чистота и прочие важные аспекты. Тщательный анализ всех деталей поможет избежать возможных проблем в будущем и оформить грамотную покупку. В этой статье рассмотрим, на что следует обратить внимание перед совершением сделки.

Как подобрать хороший участок для строительства дома?

Сделать правильное решение при покупке земельного участка критически важно, поскольку от него зависит не только комфорт проживания, но и то, сколько усилий, финансов придется вложить. Рассмотрим основные советы, которые помогут выбрать территорию для постройки дома.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земли

Нужно убедиться, что на выбранной территории разрешено возводить жилой дом, ведь некоторые участки могут быть предназначены только для сельскохозяйственных целей и прочих видов применения. Строительство здания на земле, которая не имеет соответствующего разрешения, может привести к юридическим последствиям, включая штрафы и требование сноса возведенного объекта. Кроме того, вид разрешенного использования напрямую влияет на рыночную стоимость и ликвидность территории.

Застройка возможна на землях нескольких категорий:

1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
3. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ).

При выборе участка стоит запросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где будет указана категория земли, вид допустимого применения.

Месторасположение

Если хочется построить хороший дом для постоянного проживания, тогда важна транспортная доступность, качество дорог, инфраструктура, перспективы развития района, тенденции рынка недвижимости и прогнозы изменения цен. Будет удобнее, если купить участок в непосредственной близости к крупному населенному пункту, ведь важно, чтобы рядом находились школы, детские сады, больницы, аптеки, магазины.
Немаловажно проверить, не соседствует ли участок с ЖД путями, гаражами, промышленными объектами, свалкой, линиями электропередач, оценить уровень криминогенной обстановки в районе.

Особенности участка

Тщательное изучение рельефа, ландшафта, границ участка поможет сделать осознанный выбор и избежать многих проблем в процессе строительства, а также эксплуатации дома.

На что стоит обратить внимание:

1. Рельеф участка. Уклоны могут потребовать дополнительных работ по выравниванию территории или возведения подпорных стенок, что точно увеличит стоимость и сложность строительства. Высокий уровень грунтовых вод может стать причиной проблем с фундаментом и подвалом. Поэтому важно провести геологические исследования для определения уровня грунтовых вод, а также типа, несущей способности почвы.
2. Ландшафт. Стоит обратить внимание на состояние растительности. Здоровые деревья могут украшать участок, а больные или старые, наоборот, представляют опасность. Открытое пространство отлично подходит для планирования расположения дома и прочих строений, а также огорода, сада, но потребует больше времени на благоустройство.
3. Границы участка, которые нужно уточнить в кадастровом плане и на местности, чтобы избежать конфликтов с соседями. Дополнительно стоит узнать, есть ли какие-то правила и ограничения, например, минимально допустимое расстояние от построек до границы участка и т. д.

Также важно убедиться, что есть хороший подъезд для транспорта, включая спецтехнику, которая может понадобиться при строительных работах.
Все эти моменты помогут обеспечить комфортное строительство и проживание.

Наличие коммуникаций

Для полноценного проживания нужна вода, электричество, а в идеале — газ, наличие общей канализации. Стоит отметить, что подключение не имеющихся на участке коммуникаций — это дорогостоящая и сложная задача. Поэтому важно изучить, какие коммуникации есть, существует ли возможность подключения, и какие нужно соблюдать требования. На участке всегда можно установить септик, газгольдер, сделать скважину, но без электричества будет невозможно построить дом и комфортно жить в нем.

Также нужно проверить доступность интернета.

Знакомство с соседями

Именно соседи могут поделиться важной информацией о жизни в районе, включая доступность инфраструктуры, безопасность, особенности местной экологии. Они могут рассказать о местных правилах, ограничениях, возможных проблемах с подводом коммуникаций, которые могут повлиять на использование участка. Это поможет понять, насколько хорошим будет проживание на приобретаемом участке, особенно если речь идет о загородной местности или коттеджном поселке, определить потенциальные проблемы. Дополнительно можно будет проверить, открыты ли люди к общению, что важно, если планируется долгосрочное проживание.

Проверка юридической чистоты земельного участка

Перед покупкой рекомендуется выполнить следующую проверку:

1. Правоустанавливающие документы (это может быть договор купли-продажи, дарения и прочая документация, на основании которой текущий собственник получил право собственности на участок). Чтобы проверить право собственности, достаточно получить выписку из ЕГРН. Это можно сделать с помощью госуслуг или МФЦ. Но третьи лица не имеют доступа к заказу такого документа. Это важно учитывать.
2. Проверить участок. В выписке из ЕГРН можно будет ознакомиться с массой важных данных, например, обо всех предыдущих владельцах, кадастровой стоимости, категории земли, возможных обременениях.
3. Убедиться, что нет обременений, ограничений. Стоит проверить, что у участка нет арестов, залогов, судебных споров и прочих ограничений, которые могут помешать сделке. Также нужно убедиться, нет ли на территории сервитутов (возможность прохода или проезда через участок третьих лиц).
4. Проверить границы участка, а именно ознакомиться с межевым планом. Несоответствие границ может привести к большим проблемам.
5. Убедиться, что нет долгов по налогам, сборам и прочим обязательным платежам, связанным с участком.

Немаловажно обратить внимание на подлинность документов.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Нужно понимать, что процесс оформления купли-продажи земельного участка может иметь свои особенности в зависимости от региона, конкретных условий сделки.

Но, в общем, оформление сделки заключается в выполнении следующих шагов:

1. Подготовка документов. Это паспорт покупателя, продавца, выписка из ЕГРН, договор в письменной форме с описанием данных участка, его стоимости, условий оплаты и прочих важных требований. Затем нужно подготовить акт приема-передачи.
2. Подписание договора купли-продажи обеими сторонами. Чтобы минимизировать ошибки, лучше сразу обратиться к юристу или нотариусу для правильного оформления договора. В определенных ситуациях при совершении сделки может потребоваться нотариальное удостоверение, например, если территория находится в долевой собственности.
3. Оплата стоимости земельного участка в соответствии с условиями, указанными в договоре.
4. Подача документации на регистрацию перехода права собственности. После подписания договора о купле-продаже, акта приема-передачи нужно отправить документы в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ, Госуслуги.
5. Получение документации о праве собственности.
6. Расчет и уплата налогов. Продавцу следует уплатить налог на доходы физлиц (НДФЛ) при продаже земельного участка, если он владел им менее 3-5 лет (в зависимости от ситуации). Этот аспект можно учесть при расчете общей стоимости сделки.

В среднем, процедура переоформления права собственности на участок занимает от нескольких недель до пары месяцев.

Можно ли купить земельный участок в ипотеку?

Да, участок земли можно приобрести в ипотеку, но условия кредитования могут значительно отличаться в зависимости от банковской организации и конкретных обстоятельств. Порой можно рассчитывать на специализированные программы ипотечного кредитования, однако такие предложения, как правило, ограничены.

При рассмотрении заявки на ипотеку для покупки участка банк будет учитывать следующие факторы:

1. Цель приобретения. Участок может использоваться для возведения жилого строения, ведения садоводства, подсобного хозяйства и прочих задач.
2. Категория земель, вид применения территории. Некоторые категории неприемлемы для кредитования.
3. Месторасположение участка (удаленность от крупных населенных пунктов).
4. Кредитная история заемщика. Банк должен убедиться в том, что клиент способен выплачивать кредит.

Но, конечно же, нужно учитывать и мнение продавца, поскольку процесс продажи в случае кредитования может быть более длительным и сложным. Банку необходимо будет провести оценку участка, проверить заемщика и выполнить массу иных процедур, что увеличит время до закрытия сделки.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке участка?

Есть возможность оформить налоговый вычет, если на участке был возведен и зарегистрирован жилой дом. Налоговый вычет предоставляется в размере 13% от суммы расходов на приобретение земли и строительные работы.

Но существуют и определенные нюансы:

1. Лимит вычета. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет, составляет 2 млн рублей. Но есть исключение, когда расходы были направлены на погашение процентов по ипотеке.
2. Условия получения. Вычет предоставляется в том случае, когда земельный участок и построенный на нем жилой дом оформлены в собственность. Нужно будет подготовить целый пакет важной документации (чеки, квитанции, договоры с подрядчиками и т. д.).

Получить вычет может как покупатель земли, так и члены его семьи (супруг, супруга, дети), если они выступают совладельцами территории и дома.

Какие есть риски при покупке участка?

Существуют различные риски, с которыми может столкнуться каждый покупатель. И они, конечно же, повлияют на сделку и последующее использование земли.

1. Юридические риски. Неправильное оформление документов, наличие обременений, споров о праве собственности — все это может затянуться на неопределенное количество времени и привести к признанию сделки недействительной.
2. Финансовые риски. Неправильное определение рыночной стоимости участка или наличие скрытых дополнительных расходов приведет к переплате. Если покупка осуществлялась в ипотеку, то существует вероятность изменения условий кредита.
3. Риски, связанные с особенностями участка. Нужно проводить тщательную оценку местности, поскольку наличие подземных вод, неподходящий тип почвы, оползневые зоны, экологические проблемы — все это может привести к ограничению возможности применения участка, ведения хозяйства и снизить ликвидность объекта.
4. Законодательные риски. Новые законы или нормативные акты могут изменить правила применения земли, что повлияет на возможность ее применения и последующей продажи.

Для минимизации рисков важно обращаться за помощью к специалистам, чтобы они провели тщательную юридическую проверку документов, оценку данных участка, все правила и ограничения, действующие в конкретном районе. Это поможет избежать переплат и многих проблем.

Итог

Покупка земельного участка — это сложно, так как нужно учесть огромный перечень факторов. Поэтому рекомендуется со всей ответственностью подходить к заключению сделки, обязательно обращаться за помощью к специалистам.