Как оценить стоимость дома с земельным участком?

Грамотная оценка поможет избежать проблем при всевозможных сделках с недвижимостью и защитить собственные интересы. Кто занимается оценкой дома и земельного участка, когда это необходимо сделать, и как проводится экспертиза — все это рассмотрим в данной статье.

Когда необходима оценка дома с земельным участком?

Существует немало ситуаций, при которых необходимо провести оценку недвижимости:

1. Оформление наследства. Следует определить стоимость дома для нотариуса, чтобы рассчитать размер госпошлины при вступлении в наследство, приступить к оформлению свидетельства о праве собственности.
2. Ипотека. Точная цена поможет определить залоговую стоимость, подтвердить ликвидность объекта и рассчитать максимальную сумму кредитования.
3. Страхование. Оценка дома, квартиры поможет определить страховую стоимость, рассчитать взносы.
4. Оценка ущерба. Для определения стоимости ремонтных работ, расчета точной суммы компенсации, необходимо знать цену дома.
5. Оформление договора дарения. Это важное условие для документального заключения сделки.
6. Для решения судебных споров. Точная цена необходима при разрешении имущественных конфликтов, а также в случае раздела имущества.
7. Договор купли-продажи с целью обоснования цены сделки, защиты интересов обеих сторон.
8. Налоговые вопросы. Для расчета налога на имущество при продаже необходимо подтвердить рыночную стоимость. Это требование налоговой инспекции.

Часто оценка недвижимости необходима при приватизации, оспаривании кадастровой стоимости и во многих иных ситуациях.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Оценкой дома, квартир занимаются профессиональные оценщики. Это специалисты, которые имеют соответствующее образование, опыт работы и лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Оценку объектов недвижимости могут проводить специализированные компании, в штате которых есть квалифицированные оценщики. Например, для оформления кредита банки обычно просят проводить экспертизу в аккредитованной компании. Есть список таких организаций. Но во всех остальных случаях можно выбрать любую желаемую компанию или обратиться к частному специалисту, но обязательно, чтобы он был членом саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, имел страховой полис в случае допущения каких-либо ошибок в работе.

Как проходит экспертиза?

Рассмотрим более подробно, как проходит оценка дома, земельного участка:

1. Первичное обращение. После выбора оценщика, согласования условий сотрудничества оформляется договор.
2. Подготовка документов. Специалист представит перечень документов, необходимых для оценки объекта недвижимости.
3. Осмотр объекта. В назначенный день специалист приедет для фотофиксации дома, проверки технического состояния, оценки планировочных решений, возможных перепланировок, соответствия документации фактическим данным.
4. Выбор метода оценивания. Это может быть аналоговый метод, который заключается в сравнении с аналогичными объектами, а также затратный, где проводится оценивание затрат на строительные, ремонтные работы. Также существуют доходный метод. Он основан на проверке доходности всех вложений.

На основании анализа создается письменный отчет. Документ заверяется печатью и подписью. Отчет содержит все необходимые данные об объекте, используемые методы проверки, анализ рынка недвижимости, расчетную часть и итоговую стоимость.

Оценщик может подготовить заключение о различных видах стоимости недвижимости:

1. Рыночная. Это та цена, по которой объект недвижимости может быть продан.
2. Ликвидационная. Это заниженная стоимость, которую можно получить при быстрой продаже объекта.
3. Кадастровая. Стоимость определяется в процессе государственной кадастровой оценки. Она чаще всего необходима для расчета налогов.
4. Инвестиционная. В этом случае инвестор сможет понять, соответствует ли цена дома его целям и ожиданиям доходности.

Конкретный вид стоимости определяется в зависимости от целей экспертизы и требований клиента. Чаще всего необходимо узнать рыночную стоимость, так как именно она используется в большинстве сделок, например, при купле-продажи, кредитовании, страховании и т. д.

Что учитывается при оценке дома с земельным участком?

При оценивании экспертами дома принимаются во внимание следующие основные факторы:

1. Месторасположение. Учитывается район, удаленность от крупных населенных пунктов, транспортная доступность, инфраструктура, экологическая обстановка.
2. Площадь дома, в том числе и участка, а также отдельных сооружений, находящихся на территории.
3. Состояние объекта недвижимости. Оценщик будет принимать во внимание, сколько лет дому, в каком состоянии находится фундамент, стены, кровля, инженерные коммуникации, а также проверит качество отделки.
4. Тип строительства. В этом случае будут учтены материалы, которые использовались при строительных работах, их качество и долговечность.
5. Правовой статус. Специалист проверит документы на землю и дом, есть ли какие-либо ограничения, обременения (например, кредит или аренда).
6. Рыночные условия. Будет проведена оценка аналогичных объектов в районе, имеющиеся предложения на рынке недвижимости и экономическая ситуация в регионе.
7. Особенности участка. Большое значение играет форма территории, рельеф, наличие насаждений, возможность дополнительного строительства и благоустройства.
8. Имеющаяся на участке инфраструктура. Это состояние подъездных путей, наличие гаража, бани, коммуникаций на участке (электричество, вода).
9. Сравнительный анализ предложений. После оценки всех составляющих выполняется сравнение параметров недвижимости с показателями аналогичных объектов. Все отличия будут учтены, и они могут повлиять на изменение стоимости объекта недвижимости.

Время проведения экспертизы во многом зависит от уровня сложности объекта, объема запланированных исследований. В среднем этот срок составляет от нескольких дней до нескольких недель. Для простых объектов, таких как квартира, может понадобиться 1-3 дня. А для крупных загородных домов с большими участками экспертиза может занять около 2-4 недель.

Какие нужно подготовить документы для экспертизы недвижимости?

Необходимо подготовить следующий перечень документов:

1. Правоустанавливающая документация. Это свидетельство о праве собственности или выписка с ЕГРН. Также может понадобиться договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочие документы, подтверждающие право собственности.
2. Техническая документация. Это техпаспорт, поэтажный план здания, кадастровый паспорт.
3. Дополнительная документация. Это паспорт или другое удостоверение личности владельца недвижимости, при необходимости доверенность на представление интересов, если экспертиза проводится без участия собственника.

Точный перечень документов варьируется в зависимости от цели экспертизы и требований организации, которая будет заниматься оценкой недвижимости.

Особенности оценки жилой и коммерческой недвижимости

Если при оценивании жилого дома огромное значение играет состояние ремонта, планировка, площадь участка, инфраструктура, транспортная доступность, экологические условия, то при оценке коммерческой недвижимости принимаются во внимание иные факторы.

Рассмотрим их более подробно:

1. Цель использования. Как правило, экспертиза коммерческой недвижимости осуществляется с целью инвестирования, кредитования, аренды или реструктуризации бизнеса. Поэтому важно проверить именно доходность объекта.
2. Месторасположение, которое играет критическое значение. Важно, чтобы здание находилось поблизости к деловому центру, торговым площадям, основным объектам инфраструктуры.
3. Технические характеристики (площадь дома, высота потолков, дизайн, наличие парковки, состояние инженерных систем). Это не только влияет на функциональность, но и на привлекательность объекта.

Таким образом, оценка недвижимости зависит от ее назначения. Жилые и коммерческие объекты оцениваются по разным факторам, что и влияет на конечную стоимость.

Оценочная и рыночная стоимость — в чем разница?

Многие ошибочно считают, что оценочная и рыночная стоимость — это одно и то же. Но на самом деле оценочная стоимость определена экспертом на основе анализа всевозможных факторов. И оценочная стоимость дома, земельного участка используется банками и прочими финансовыми учреждениями для определения максимальной суммы кредитования, а также при подсчете размеров доходов, при переходе объекта недвижимости в наследство, в момент судебных разбирательств и т. д.

Рыночная стоимость — это цена, по которой объект может быть реализован в условиях здоровой конкуренции. Эта стоимость отражает текущие условия рынка и спрос на аналогичные объекты. Но в то же время оценочная стоимость является одним из инструментов для определения рыночной цены. Ведь средняя стоимость объекта недвижимости при продаже может отличаться из-за субъективной оценки владельца.

Итог

Оценка дома имеет важное значение в различных ситуациях, таких как покупка, продажа, аренда, страхование, кредитование. Из-за множества факторов, влияющих на стоимость, проведение экспертизы требует профессиональных знаний и опыта. Поэтому важно доверять эту задачу только квалифицированным специалистам.